מס רכישה לעולים חדשים ומה חשוב לדעת

אם עליתם לישראל בשנים האחרונות, או שאתם מתכננים עלייה ורכישת נכס (דירה או נכס עסקי) – כדאי להכיר את ההטבות שמגיעות לכם.

באוגוסט 2024 נכנס לתוקף תיקון משמעותי בתקנות מס רכישה לעולים חדשים, שמרחיב את ההקלות הקיימות. השינוי הזה משנה את האופן שבו ניתנת ההטבה, ואת סוגי הנכסים שהיא חלה עליהם. הרבה מאוד עסקאות שמתבצעות כיום עדיין מתבססות על ההבנה הישנה, וזה עלול להוביל לתשלום מס גבוה מהנדרש.

הקלות במס רכישה לעולים חדשים - מדובר בהטבה משמעותית שלרוב לא מנוצלת כראוי

אז מה בעצם השתנה?

היום החוק עושה הבחנה מפורשת בין שני מצבים:

1.      רכישת דירת מגורים.

2.      רכישת בית עסק (לרבות משק חקלאי).

לכל אחד מהם יש מנגנון אחר של הטבה.

רכישת דירת מגורים – איך ההטבה עובדת כיום? (תקנה 12א לתקנות מס רכישה)

עולה שרוכש דירת מגורים, שהיא דירתו היחידה, ועומד בתנאים הקבועים בחוק, נהנה ממס רכישה מופחת במבנה מדורג:

עד 1,978,745 ₪ – אין מס כלל.

מעל 1,978,745 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – מס מופחת בשיעור נמוך במיוחד (0.5%).

מעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ - מס רגיל בשיעור של 8%.

(הסכומים מעודכנים לשנים 2024-2026)

בנוסף, קיימים תנאים חשובים:

· ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד.

· יש מגבלת שווי לעסקה שמעבר לה ההטבה אינה חלה.

· קיימת מסגרת זמן שבה צריך לבצע את הרכישה ביחס למועד העלייה.

מה לגבי רכישת נכס עסקי? (תקנה 12 לתקנות מס רכישה)

במקביל, התקנות מתייחסות בנפרד לרכישת בית עסק. גם כאן קיימת הטבה, אך היא מותנית בכך שהנכס ישמש לעסק שבו העולה או קרובו עובדים. וכן, גם במקרה זה ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד.

תחולה

 לגבי עולים שיום עלייתם היה לפני כניסת התיקון לתוקף (15.8.2024), קיימת אפשרות לבחור, בתנאים מסוימים, אם לפעול לפי הנוסח הישן או החדש של התקנות. הבחירה הזו עשויה להיות בעלת משמעות כספית אמיתית, במיוחד כאשר מדובר בעסקה בסכום גבוה.

לסיכום

כפי שניתן להבין, בעסקאות מקרקעין, מס רכישה הוא אחד המרכיבים היקרים בעסקה. במקרים מסוימים ההבדל בין שימוש נכון בהטבה לבין החמצתה עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף יותר, שכן טעות בזיהוי סוג הנכס (מגורים לעומת עסק) עלולה לגרור חבות גבוהה מהצפוי. כמו כן עסקה שבוצעה בסמיכות לעלייה לישראל דורשת בדיקה מדויקת של מועדים.

ההטבות במס רכישה לעולים חדשים עדיין קיימות – אך הן ניתנות היום בצורה שונה וברורה יותר, עם הפרדה בין דירת מגורים לבין בית עסק, ומגבלות שלא תמיד מובנות למי שלא עוסק בכך בשוטף. לפני חתימה על חוזה רכישה – במיוחד אם אתם עולים חדשים – מומלץ לבדוק מראש איזו הטבה חלה עליכם ובאיזה אופן.

השינויים האחרונים מדגישים עד כמה חשוב להבין את המנגנון המעודכן – ולא להניח שהדברים נשארו ללא שינוי. במקרה הזה, מדובר בהטבה משמעותית שלרוב לא מנוצלת כראוי.